[국토경제신문 임진택 기자] 토지신탁 방식으로 진행되는 부동산개발사업에 시공사에 불리한 특약조항이 많아 이를 개선해야 한다는 주장이 제기됐다. 

건설공제조합은 27일 건설산업연구원에 의뢰한 ‘부동산신탁계약의 공정성 제고를 위한 입법적 개선방안’ 연구보고서를 바탕으로 재건축·재개발, 수익형 부동산개발 등 부동산신탁사가 발주하는 건설공사의 도급인(신탁사)과 수급인(시공사) 간 공정한 계약관계 정립이 필요하다고 주장했다. 

건산연은 보고서를 통해 토지신탁 방식으로 진행된 부동산개발사업 계약서류를 다수 검토한 결과 책임준공의무, 계약금액조정불가, 손해배상책임 전가, 일방적 도급계약 해지 등 불공정 조항이 다수 포함돼 있다고 지적했다. 

주요 불공정 조항으로는 공사기간 연장·물가 상승에도 도급공사비를 조정할 수 없거나 신탁사가 공사비를 지급하지 않아도 시공사는 자체 자금으로 책임준공을 해야 하는 경우가 있었다.
또 신탁사가 공사도급계약을 해지해도 시공사는 이의를 제기할 수 없고 시공사는 지질조사 내용이 설계 지질과 다르더라도 공사를 거부할 수 없는 내용도 있었다. 

건산연은 “이 같은 불공정 조항은 부실분양·부실시공에 따른 하자분쟁의 주된 원인이 될 뿐 아니라 사업과 관련해 발생할 수 있는 대부분의 위험을 시공사에게 전가, 결과적으로 공사지연과 부실공사를 초래할 수 있다”고 설명했다. 

시공사가 지속적인 신탁공사 수행을 위해 ‘울며 겨자먹기’ 식으로 불합리한 조항을 감내하고 있고 법률적으로도 특약에 대한 문제제기도 쉽지 않다고 지적했다. 
약관법상 특약에 대한 부분은 적용대상에서 제외되기 때문이다. 

건산연 김정주 연구위원은 ‘자본시장법’ 상 금융위원회의 심사요청 대상 범위를 확대하고 심사요청을 받은 경우 약관 이외의 계약서류도 공정거래위원회가 심사하도록 하는 등 관련 제도를 개선해야 한다고 주장했다. 

또 ‘건설산업기본법’ 상 불공정행위 금지조항의 적용범위를 시공사와 하도급업체뿐 아니라, 발주자-시공사-하도급업체의 3자 간 관계로 확대하는 한편, 해당 조항을 위반했거나 상대방에게 건산법 상 무효인 계약 체결을 강제한 발주자 처벌조항을 건산법 내 별도로 마련하는 방안을 모색해야 한다는 의견을 내놨다. 

김 연구위원은 “지금과 같이 시공사에게 일방적으로 불리한 특약조항을 개선하는 것은 향후 부동산개발사업을 포함한 건설산업 전반의 발전을 위해서도 꼭 필요하다”고 강조했다.