[국토경제신문 한양규 기자] 국토교통부는 주택시장 안정을 위한 관리방안을 통해 발표된 서울 강남·송파구 일원 토지거래허가구역 지정이 오늘부터 발효됨에 따라 국민들의 이해를 돕고자 제도운영상 특이사항을 23일 발표했다.

 

주요 내용은  주거용 토지의 경우 2년 간 자기 거주용으로 이용해야 하므로 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없도록 했다.
다만, 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득(소유권 이전)하기까지는 일정기간(통상 2~3개월)이 소요되므로 토지 취득시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가신청이 가능하다.

  
또한 허가 신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약관행 내(약 2~3개월)에 있고 신청인이 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명하는 경우에는 허가권자(관할 구청장)의 판단 하에 허가를 받을 수 있도록 했다.

 

건축법 시행령에 따른 제1‧2종 근린생활시설의 경우 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많음을 감안해 건축물을 취득해 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 자기경영 원칙의 예외를 인정키로 했다. 

 

하지만 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리되어 있어야 하며, 신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성‧제출해야 한다.

 

 건축법 시행령에 따른 단독주택(다중주택‧공관 제외)과 공동주택(기숙사 제외)의 경우에도 해당 건축물의 일부 임대가 가능하도록 자기거주 원칙의 예외를 인정카로 했다.따라서 토지거래계약허가 신청인이 해당 단독‧공동주택에 실제로 거주하는 경우라면 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해서는 허가권자의 판단 하에 임대 목적으로 활용하는 것이 가능하다.

 

그러나 실제로는 주택 전체를 임대하면서 일부임대를 가장(假裝)하는 등 제도를 악용하는 문제가 발생하지 않도록 이용실태 조사 등을 통해 이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 계획이다.

 

부부‧가족 등이 지분으로 부동산 취득 시 허가 여부에 대해서는 2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래의 경우 지분별로 허가대상면적 여부를 판단하는 것이 원칙이지만 부부‧가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우에는 동일인의 취득으로 간주, 취득한 공유지분 면적 전체를 합산해 허가대상면적 여부를 판단하기로 했다.
  


주택을 이미 보유한 경우에도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수 있으나 이 경우 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적‧객관적으로 소명토록 했다.

 

한편 허가구역이 속한 시(특별시‧광역시 포함)‧군 또는 연접 시‧군에 거주하는 매수자로서 주택을 旣 보유한 경우에는 위의 소명 외에 기존 주택의 처리계획서(매매‧임대 등)를 제출해야 한다.

 

아울러 주택법 제54조에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외키로 했다.
따라서, 향후 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자의 경우 허가에 따르는 2년 간 실거주 의무를 부과받지 않으며, 자유로운 전세계약 체결이 가능하다.

 

오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과하는 경우라면 토지거래계약허가를 받아야 한다.

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국토부 및 서울시는 앞으로 토지거래계약허가 처리업무가 상기 지침 등에 따라 면밀하게 검토되고 빠른 시일 내에 이루어질 수 있도록 허가권자인 관할 구청을 독려‧지원해 나갈 계획이다.

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