[국토경제신문 배동호 기자] 선분양제에서 후분양제로 전환하기 위해서는 건설 사업자를 위한 자금 조달방안이 마련돼야 한다는 지적이 제기됐다.


14일 주택금융연구원이 발간한 ‘전환기 주택 공급자금 조달방안’ 연구에 따르면 급격한 후분양제로의 전환은 자금 조달이 취약한 중소 주택사업자에게 부담이 될 것이라고 지적했다.
이에 따라 공공·공적 임대주택 사업에서 먼저 후분양제를 시행하고 민간영역으로 점진적인 확대가 필요하다는 주장이다.
 

보고서에 따르면 선분양제는 지난 1984년 수도권 인구 집중에 따른 주택 공급확대를 위해 도입됐다.
선분양제의 장점으로는 건설회사가 수요를 미리 알 수 있기 때문에 미분양 리스크를 줄일 수 있고, 사업비가 분양계약의 자금으로 충당 가능해 자금 조달 비용을 줄일 수 있다는 점이다.
계약자의 입장에서도 분양대금의 분할 납부가 가능하며 주택 가격 상승기에는 상대적으로 저렴한 분양가격 등으로 주택공급이 원활해질 수 있다는 점도 장점이다.

 

반면 선분양은 견본주택 비용 발생, 마케팅 비용 상승, 시세가 하락할 시 미입주 위험 등이 발생할 수 있는 단점이 있다.
계약자에게는 견본주택과 실제 입주 주택의 상이한 품질이나 건설사 부도시 위험에 처할 수 있는 가능성, 선제적으로 비용을 조달하면서 생기는 금융비용 부담 등도 단점이다.
이에 더해 투기수요 유발이나 분양과 입주시기의 차이에서 오는 시장 불안정 등도 부정적 요인이다.
 

이에 따라 주택보급률이 100%를 넘어선 이후에는 후분양제로의 전환이 필요하나 급격한 변화는 상대적으로 자금 조달이 어려운 중소 주택사업자에게는 부담을 가중시킬 수 있기 때문에 자금조달 방안 등을 마련해야 한다는 주장이다.
 

특히 시중 유동자금이 주택공급자금으로 유입될 수 있도록 부동산펀드, 리츠 등 간접투자시장을 선진화하고 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출보증을 확대하는 방안이 필요하다는 의견이다.
아울러 미국 지역개발금융기관이나 중국개발은행 등의 사례처럼 부동산개발사업 투자 전용펀드, 개발사업 주택건설자금 채권 유동화 등의 도입 검토가 필요하다는 지적이다.

 

주택금융연구원 방송희 연구위원은 “후분양제로 넘어가는 과정에도 주택품질보증보험 의무도입 등 선분양 사업장의 소비자 보호 규정도 함께 강화돼야 한다”고 밝혔다.

저작권자 © 국토경제 무단전재 및 재배포 금지