[국토경제신문 강한구 기자] 정부가 지난해 8·2대책을 발표하며 투기와의 전쟁을 선포한 이후 재건축 시장에는 ‘4각 봉쇄’가 걸렸다.
조합원 지위 양도금지, 분양가 상한제 부활, 재건축 부담금, 재건축 안전진단가중치 강화 4개 조치로 경제적 이유 등의 재건축은 사실상 불가능해진 것이다.

 

정부는 지난해 8·2 대책을 발표하며 투기과열지구의 재건축 조합원 지위를 양도할 수 없게 했다.
이후 지난해 9월 후속조치에서는 재건축 조합원 지위 양도를 위한 예외사유의 사업 지연기간과 소유기간을 기존 2년에서 각각 3년으로 강화하기도 했다.
예외조항을 둬 투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택 양도계약을 체결한 등 선의의 피해자 발생을 줄이겠다는 것이다.
또 올해 1월에는 투기과열지구에서 재건축 아파트를 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 1주택자의 조합원 지위 양도를 허용했다.
투기가 아닌 거주를 목적으로 아파트를 보유한 경우에는 조합원 지위 양도를 허용하겠다는 의미다.

 

분양가 상한제는 지난해 9월 8·2대책의 후속조치로 부활했다.
기존 분양가 상한제는 지난 2015년 4월 크게 완화된 이후 거의 적용되지 않고 있었다.
이에 국토부는 주택법 시행령을 개정해 지난해 11월부터 민간 택지에 짓는 아파트의 분양가 상한을 다시 제한하기 시작했다.
3개월간 주택매매가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과할 경우 △12개월 평균 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과 △직전 2개월간 일반 5:1초과 또는 국민주택 규모 10:1 초과 △3개월 주택 거래량이 전년동기대비 20%이상 증가 등 셋 가운데 한 가지만 더 해당돼도 주택정책심의의원회 심의를 거쳐 분양가 상한제 적용이 결정되게 된다.

국토부는 또 21일 ‘택지개발업무처리지침'과 ‘공공주택업무처리지침’ 개정안을 발표했다.
공공주택지구를 포함한 택지개발지구 내 공급된 분양주택용지를 임대주택용지로 사용할 수 있는 범위를 제한한다는 것이다.
이로 인해 관련 제도를 이용한 분양가 상한제 회피는 불가능해질 전망이다.

 

국토부는 지난 1월 재건축 부담금으로 인한 강남 4구 15개 단지의 조합원 1인당 부담금이 평균 4억3900만원으로 추정된다고 발표했다.
부담금이 가장 많은 단지는 8억4000만원에 달하기도 했다.
재건축 부담금은 집값이 올라서 얻게 된 초과이익을 환수하는 제도다.
재건축 종료시점의 주택가액에서 재건축 개시시점 주택가액, 건설원가, 정상적 주택가격 상승분 등을 제외해 산출된다.
특히 “아직 시세 차익을 얻은 것도 아닌데 세금부터 부과한다”는 반발에 대해 국토부는 미실현 이득에 대한 부담금 부과는 위헌이 아니며 행정소송의 대상이나 이중과세도 아니라는 입장을 밝혔다.

 

국토부는 20일 안전진단 종합판정을 위한 평가항목별 가중치를 조정한다고 발표했다.
구조안전성 비율을 50%까지 상향조정한다는 것인데, 안전상의 이유를 제외한 재건축은 거의 허가해주지 않겠다는 의미다.
국토부는 그동안 재건축 안전진단 절차 및 기준이 지속적으로 완화돼 왔음을 지적하며 재건축 안전진단의 본래 취지를 살리겠다고 발표했다.
안전진단 종합판정을 위한 평가항목별 가중치의 변경내용은 △구조안전성 비중 20%→50% △주거환경 비중을 40%→15% △시설노후도 비중 30%→25%이며 비용분석은 10%로 동일하게 적용된다.
이에 따라 주거환경이 극히 열악하다고 판단되는 경우나 이미 안전상의 문제가 확인된 건축물 등은 재건축 대상이 되지만 종전까지 인정되던 사회·경제적인 이유의 재건축은 거의 불가능해졌다는 분석이다.

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