준공 전 미분양 주택과 준공 후 미분양 주택간 양극화가 심화되고 있다.

부동산 금융시장에서 준공 후 미분양 주택의 매입·유동화는 점차 활성화되고 있으나 준공 전 미분양은 답보상태에 머물러 있는 것.


지금까지 대한주택보증 등 공공기관 매입, CR 리츠 등을 통한 미분양 매입, 미분양 주택을 담보로 건설사 회사채 유동화 추진 등 시장에서 준공 후 미분양 주택을 해소가 추진중이나, 준공 전 미분양 주택은 아직 구체적인 성과가 없는 상황이다.


지난해부터 주택공사 등 공공기관이 나서서 미분양 주택을 매입하는 등 준공후 미분양 주택을 해소하기 위한 노력이 구체적으로 진행되고 있다.

대한주택보증은 지난해 4000억원을 투입해 환매조건부로 약 3000가구의 미분양 주택 매입을 완료했으며, 올해에는 1조3000억원을 7000가구의 미분양 주택을 매입할 계획이다.

주택공사도 미분양 주택을 활용한 매입임대사업을 추진하고 있다.

지난해 5000가구의 미분양 주택을 매입한데 이어 올해에는 약 3000가구를 매입할 예정이다.


올해 들어 증권사 등 민간 금융기관 중심으로 미분양 주택을 유동화하려는 움직임도 나타나고 있다.

우리투자증권은 3월 3일 CR 리츠인 우투하우징 제1호를 출시, 1581억원을 들여 미분양 아파트 483가구를 매입했으며, 현재 우투하우징 제2호의 출시를 준비하고 있는 중이다.

특히 최근에는 공공의 신용보강 없이 미분양 주택을 유동화하는 CR 리츠도 출범했다.

국민은행은 건설사가 참여하는 CR 리츠인 ‘플러스타 1호’를 출시, 190억원을 들여 준공후 미분양 아파트 57가구를 매입을 추진하고 있다.

국민은행은 추가출자 및 대출을 통해 자산을 1조6000억원 수준으로 확대할 계획이다.


주택신용보증의 신용보강 및 미분양 주택을 담보로 건설사 회사채를 유동화도 진행되고 있다.

지난해 약 4000억원의 건설사 회사채가 유동화 됐으며, 올해에도 4300억원의 가 발행됐다.  


준공후 미분양 주택 해소 노력은 점차 활성화되고 있는 반면 준공 전 미분양 주택은 아직 답보상태에 머물러 있다.

준공전 미분양 주택의 경우 투자자 모집이 어려울 뿐만 아니라 대주보 등 관계기관간 매각대금 사용처, 관리주체 등에 대한 이견으로 출시가 지연되고 있는 것.

 

증권사 관계자는 "준공 전 미분양 주택의 경우 분양실적 등 사업 리스크가 크고, 시공사가 부도가 날 경우 대주보가 개입함에 따라 이해관계가 상충되는 등 투자 매력이 떨어지는 문제가 있다"고 밝혔다.

이어 "정부가 30일 발표한 대책에서 대주보가 분양대금을 PF대출금 상환에 사용토록 함에 따라 준공 전 미분양 주택을 활용한 상품을 개발할 제도적 여건은 마련된 것으로 판단된다"며 "결국 준공전 미분양 매입·유동화의 성공 가능성은 투자자가 원하는 상품을 건설사가 제공할 수 있느냐에 달려 있다"고 지적했다.

 

정부는 30일 발표한 ‘민간자금 활용 및 주택수요 보완을 통한 미분양 해소방안’에서 준공전 미분양 투자상품의 기본구조, 공공부문 지원유형, 전제조건 등을 제시했다.

기재부 관계자는 "이번 조치로 공공의 지원내용, 조건 등이 구체화되고 불확실성이 제거돼 다양한 준공전 미분양 투자상품이 시장에 출시될 수 있는 토대가 마련됐다"며 "향후 관련 투자상품이 시장에서 원활히 작동할 경우 적체된 미분양 해소에 도움이 될 것"이라고 밝혔다.

 

한편 국토부에 따르면 1월 기준 전국 미분양 주택은 16만2000가구이며, 특히 준공전 미분양 주택은 11만4000가구로 전체 미분양 주택의 70%를 차지하고 있다.

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