용산참사를 계기로 재개발에 대한 재검토 작업과 제도개선을 위한 논의가 진행되고 있다.

그러나 용산 참사가 되풀이 되지 않기 위해서는 보다 근본적인 문제부터 해결돼야 한다.

문제의 용산구 남영동의 경우 부동산 경기 위축에도 불구하고 최근 원룸 등 다세대 주택이 경쟁적으로 들어서고 있다.

특히 이곳은 전용면적 16.5~33㎡인 방 하나가 3∼4억이 넘는 가격으로 활발하게 거래되고 있다.

미군기지 이전, 규제완화 등으로 주상복합 건물의 개발이 예상되고 있는 지역이기 때문이다.


일반적으로 한 지역에 개발이 완료되기까지는 여러 단계의 절차로 상당히 긴 기간이 소요되며, 각 단계마다 개발업자, 중개사, 투자자 등 다수의 이해관계자가 관여하게 된다. 

특정 지역이 개발될 것으로 예측되면, 어느새 다수의 부동산 중개사무소가 들어서기 시작한다. 이어 원룸 등 다가구 주택이 우후죽순으로 들어서고 지가는 상승하게 된다. 소위 개발계획이 구체화되기 이전 단계부터 개발업자의 물량확보와 지분쪼개기가 진행되는 것이다.

이 과정에서 개발예상지역의 지가 상승과 분양권 등 개발이익을 바라는 이해관계자 증가로 전체적인 개발비용은 크게 상승하게 된다.

특히 단계적으로 진행되는 개발절차와 장기간 소요되는 개발기간은 이러한 구조적 비용을 크게 증대시킨다.

 
결국 부동산 개발 과정에서 구조적 요인으로 개발비용이 늘고 가격 거품이 발생해 전체 부동산 시장을 불안정하게 만드는 것이다.

또 부동산 개발과정에서 증가ㆍ누적된 비용은 최종 소비자인 수분양자에게 전가된다. 건설산업연구원 한 관계자는 “부동산시장의 안정을 유지하고 거품 제거를 위해서는 각 개발단계에서 발생하는 구조적인 비용을 제거하는 것이 필요하다”고 지적하고 “이를 위해 개발절차와 과정을 단순화하고 개발기간을 획기적으로 단축하는 것이 필요하다”고 강조했다.


이번 용산참사를 계기로 부동산 개발과정의 구조적인 문제가 해소될 수 있도록 해야 할 것이다. 특히 절차를 간소화 하고 개발 이익에 대한 분배정의가 실천될 수 있는 법적 제도적 장치 마련에 지혜를 모아야 할 것이다.

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