계약기간이 종료되면 분양전환 되는 5년짜리 공공임대아파트에 대한 민간임대사업자와 임차인의 분양전환 마찰로 전국이 몸살을 앓고 있다. 민간임대사업자ㆍ지차체ㆍ주공이 공급하는 5년짜리 공공임대아파트는 1994년 중산화 가능계층의 주거안정 및 자가주택 보유 지원을 위해 도입된 공공임대주택의 한 종류로, 계약 만료 후 높은 분양전환가격에 따른 민간임대사업자와 임차인의 분쟁이 끊이지 않고 있는 실정이다.


임대아파트의 분양전환가격 산정은 건설원가와 감정평가금액으로 산정되나, 두 가지 모두가  큰 문제점을 가지고 있다. 건설원가의 대부분을 차지하는 최초 입주자 모집당시의 주택가격은 건축비와 택지비를 기준으로 입주자 모집승인권자(시장·군수)가 산정하도록 돼 있다. 그러나 최초 입주자 모집 당시의 주택가격은 주택 건설이 완공되지 않은 상태에서 산정돼 모집승인권자는 정확한 가격을 산정할 수 없다. 결국 대부분의 시장·군수는 임대사업자가 제출한 입주자 모집승인 신고서 상의 최초입주자모집당시의 주택가격이 표준건축비를 초과하지 않으면 이를 원안대로 수리하고 있는 실정이다.


이같은 허점을 이용해 임대주택 사업자들은 택지비와 건축비를 부풀려 신고하는 것이 관례화 돼 있으며, 실제로 적발된 사례도 이미 언론을 통해 보도된 바 있다. 따라서 입주자 모집승인권자가 건설원가를 사실대로 산정하지 않을 경우 이를 바로 잡을 수 있는 법적·제도적 장치를 마련하는 방안을 모색해야 할 것으로 보인다. 아울러 임대사업자가 건설원가를 사실과 다르게 신고하거나 사업승인권자가 건설원가 산정의무를 위반했을 경우 이를 처벌하는 규정도 조속히 마련돼야 할 것이다.


감정평가금액 산정도 문제다. 종전의 경우 감정평가 금액 산정은 감정평가법인을 임대사업자와 임차인이 각각 1인씩 추천해 감정평가를 의뢰함으로써 분양전환가격에 대한 이견으로 많은 마찰을 빚어왔다. 또한 현행 임대주택법에서  ‘분양전환하기로 한 날’을 기준으로 실시하게 돼 있는 감정평가는 ‘분양전환하기로 한 날’이라는 애매 모호한 표현이 문제가 되고 있다. 애매한 기준 때문에 주변시세 상승에 따른 추가이익을 목적으로 분양전환시기를 고의적으로 늦추는 임대사업자들이 기승을 부리고 있는 실정이다.


이같은 문제를 해결하기 위해 임대주택법 전부개정법률안이 지난 3월 20일 공포돼 지자체장이 감정평가업자를 직접 선정하고, 임대사업자가 분양전환에 응하지 않을 경우 임차인에게 매수청구권을 부여하는 등의 방안이 마련됐다. 그러나 이미 분양전환계획서를 제출하거나 분양전환의 허가를 신청한 임대사업자에 대해서는 이를 적용하지 않고 있어 현재 분쟁중인 지역은 여전히 분양전환이 해결되지 못하고 임대사업자와 임차인의 갈등이 증폭되고 있는 실정이다.


임대주택법 소관부처인 국토해양부는 감정평가 기준에 대하여 명확한 유권해석을 해야 함에도 불구하고, 임대사업자와 임차인간에 합의로 처리해야 하는 것처럼 밝히고 있어 마찰을 심화시키고 있다. 따라서 국토해양부는 유권해석 및 각종 질의응답을 통해 분양전환하기로 한 날을 “분양의무기간 만료일”로 명확하게 밝혀 불필요한 사회적 마찰을 해소하고, 분쟁중인 지역의 해결을 위해 최선의 노력을 다해야 할 것이다.


더욱이 국토해양부에서는 조만만 공공임대아파트 표준건축비를 인상할 계획을 세우고 있어, 표준건축비 상승으로 인한 분양전환가격 상승으로 무주택 임차인들의 피해가 우려되고 있다. 차후 표준건축비를 인상하더라도, 분양전환이 완료되지 않은 공공임대아파트에 대해서는 예외를 적용해 임차인들의 피해를 최소화해야 할 것이다. 지금 발생하고 있는 분쟁에 대해 합리적이고, 납득할 만한 조건을 제시해 분쟁을 해결하기 위한 근본적인 대응책을 마련해야 할 것이다.


2008년 12월 1일

국토해양위원회 국회의원 윤 영(한나라당 경남 거제시)

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