부동산 경기침체와 금융시장 불안으로 프로젝트파이낸싱(PF)이 사실상 중단된 가운데 ‘메자닌론’ 활성화와 ‘지주공동사업’이 부동산개발 사업 활성화를 위한 새로운 대안으로 제시됐다.
이와 함께 고위험ㆍ고수익 사업의 경우 초기자금 조달이 필수적이므로 부동산개발투자회사 등을 육성해 개발자금 공급원을 확대해야 할 것으로 지적됐다.


이 같은 주장은 15일 건설주택포럼(회장 신완철 한화건설 상무)이 서울 논현동 건설회관에서 개최한 ‘부동산금융 활성화 방안’ 세미나에서 제기됐다.


이날 세미나에서 ‘하나다올신탁’ 이국형 상무는 ‘메자닌(Mezzanine)론’은 일반대출에 비해 계약조건이 유연하고 DSCR, LTV규제에서 자유롭다고 설명했다.
리스크가 크지만 이자율이 높고 구조에 따라 수익을 차별화 할 수 있으며, 후순위대출이나 전환가능 후순위대출, 상황우선주, 보통주주의 형태로 사업에 참여할 수 있어 PF의 새 대안이 될 수 있다고 강조했다.


이 상무는 또 업리츠(UPREITs) 개념을 활용한 지주공동사업도 대안이 될 수 있다고 강조했다.
업리츠는 토지나 부동산을 소유하고 운용하는 개념인데, 토지소유자와 개발사업자가 파트너십을 체결해 개발운용회사를 설립한다는 것이다.
이렇게 함으로써 당장 부동산 거래가 일어나지 않는 개발사업을 할 수 있고  PF규모를 줄이고, 사업자 입장에서는 각종 거래로 발생하는 비용을 줄일 수 있다고 설명했다.


이 밖에 부동산 개발자금 공급원 확대 및 부동산 개발사업 평가등급제도 도입도 필요하다고 강조했다.
이 상무는 실제로  개발전문 부동산 투자회사나 부동산개발 전문투자기관 육성이 필요한 시점이라고 주장했다. 
은행에서 해오던 기존의 PF대출은 실제로 투자가 아니라 건설사 신용에 기반을 둔 기업대출의 한 형태였다고 지적하고 앞으로는 IB(Invest Bank)가 시장에서 활성화 돼야만 개발사업에 대한 제대로 된 자금 조달이 될 수 있을 것이라고 설명했다.
특히 소매금융 중심의 상업은행이 아닌 투자금융은행의 활성화로 제대로 된 PF 자금조달이 이뤄져야한다는 것이다.


또 부동산 PF사업에 대한 객관적인 사업평가가 이뤄져야 한다고 지적했다.
단순하게 사업이 된다 안된다 뿐만 아니라 전반적으로 사업 종료시까지 사업평가를 할 수 있는 기관이 나와야 한다는 것이다.
이렇게 함으로써 IB투자 범위를 넓힐수 있고, 사업 중간관리 리스크 관리도 가능하게 돼 최종까지 사업관리가 가능하다고 강조했다.


주제발표 이후 박환용 경원대 교수 사회로 권주안 주택산업연구원 선임연구위원, 김대형 마스턴자산운용 대표, 김승배 피데스개발 대표, 김우진 주거환경연구원장, 김완중 하나금융경영연구소 연구위원, 송현담 대한주택건설협회 정책본부장, 이상근 롯데건설 상무가 토론을 벌였다.


권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 "시공사들이 부담하고 있는 PF의 리스크 분산을 위해서는 자본시장통합법을 통한 IB 투자은행의 원활한 자금조달이 필요하다"고 지적했다.


김승배 피데스개발 대표는 "개발사업에서 있어 시행사 및 시공사 선정 시 객관적이고 타당한 평가를 할 수 있는 기관이 있어야 한다"며 "금융기관과의 관행적인 신뢰관계가 아닌, 자금조달 방법 다양화에 대한 고찰이 필요하다"고 제시했다.


송현담 대한주택건설협회 정책본부장은 “부실 PF사업장을 정상화할 수 있는 대안 마련과 PF 지급보증 부담을 재무적 투자자(FI) 등에도 나눌 수 있는 구조 개선이 필요하다”고 주장했다.


이상근 롯데건설 상무는 "프로젝트에서 있어 사업의 타당성을 객관적으로 평가할 수 있는 선임기관이 있다면 재원 확보가 보다 수월해 질 것"이라고 강조했다.


신완철 한화건설 상무는 “글로벌 금융위기 이후 PF를 통한 부동산 개발에 어려움을 겪고 있는 상황”이라며 “이번 세미나가 부동산 시장 활성화를 위한 새로운 대안을 모색하는 좋은 계기가 되기를 바란다”고 밝혔다.


한편 사단법인 건설주택포럼은 건설·주택관련 석ㆍ박사급 전문가 100인의 모임으로 이날 세미나에는 건설주택포럼 회원을 비롯한 업계와 학계 관계자 등 200여명이 참석했다.

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